일본의 빈집

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본 기사는 매경이코노미 제1772호(08.27~09.02일자) 기사입니다] 
기사입력 2014.09.01 09:12:13 | 최종수정 2014.09.01 11:24:05 [도쿄 = 황형규 특파원 hwang21@mk.co.kr] 

일본 나가노현 사쿠시(市)는 2008년부터 자체적으로 ‘빈집뱅크’를 운영하고 있다. 빈집뱅크 홈페이지에 들어가면 팔거나 임대하는 주택 정보가 상세히 등록돼 있다. 집 주소는 물론 가격과 건축 연도에 이르기까지 한눈에 살펴볼 수 있다. 주택을 구입할 때 받을 수 있는 지원책도 상세하게 설명돼 있다. 전원생활을 즐기고 싶은 도시인들은 이 빈집뱅크를 통해 마음에 드는 시골집을 구할 수 있다. 이를 통해 나가노현에서는 지금까지 270개의 빈집이 팔리거나 임대됐다.

빈집뱅크는 늘어나는 빈집을 줄이기 위해 고심하던 끝에 나온 아이디어다. 사쿠시 공무원들은 앉아서 기다리는 것이 아니라 관할 구역 내 빈집이 발견됐을 경우 소유주를 찾아 빈집뱅크에 등록시킨다.

빈집뱅크가 사쿠시의 고민을 조금 덜어줬지만, 나가노현을 놓고 보면 빈집 비율이 무려 19.8%에 달한다. 무려 22%가 빈집인 야마나시현에 이어 전국에서 두 번째로 높다. 도쿄를 포함한 대도시는 부동산이 조금씩 살아날 조짐을 보이고 있지만 도심에서 조금만 벗어나면 넘쳐나는 빈집에 일본 정부와 지방자치단체가 골머리를 앓고 있다. 

최근 일본 총무성 발표에 따르면 일본 전국의 빈집은 지난해 10월 기준 무려 820만가구에 달한다. 전국 주택 6063만가구 가운데 13.5%가 빈 채로 남아 있는 셈이다.

빈집이 증가하는 일차적인 이유는 ‘1억 인구 사수’가 일본 정부의 주요 정책 목표일 정도로 저출산이 심각한 데다 지방 인구가 도시로 빠져나가고 있기 때문이다. 이런 추세가 지속되면 앞으로 15년 후에는 일본 주택 4곳 가운데 1곳은 빈집이 될 것이라는 전망도 나온다. 

저출산·지방인구 감소로 빈집 증가

日정부 35년 장기주택대출 검토 중

취득세 낮춰 주택 거래 활성화 모색

일본 주택 시장이 안고 있는 구조적인 문제점도 빈집을 늘리는 주요 이유로 꼽힌다. 일본에서는 기존 주택을 사고파는 주택 거래량이 전체 주택의 10%에 불과하다. 살고 있는 주택을 팔고 새로운 집으로 이사 가는 사람이 10명 중 1명꼴이라는 얘기다. 주택 거래량이 전체 주택의 80~90%에 달하는 영미권과 비교하면 턱없이 낮다. 한마디로 일본은 한번 사놓은 집에 웬만하면 계속 산다는 얘기다.

이처럼 주택을 사고파는 비율이 낮은 이유 중 하나는 기존 주택을 리모델링하는 데 너무 엄청난 돈이 들어가기 때문이다.

일본에서 월세를 구하려면 통상 계약 초기에 두 달 치 월세를 보증금으로 내야 한다. 하지만 계약이 만료된 2년 후 보증금을 제대로 되돌려 받기란 거의 불가능하다. 보증금의 대부분이 임대 기간 동안 망가진 집을 고치는 데 사용되기 때문이다. 일본의 한 조사기관에 따르면 주택 리모델링 비용이 평균 600만엔(약 6000만원)에 달한다고 한다. 최근엔 지진에 대비한 내진설계를 다시 해 리모델링하는 경우도 많아졌다. 이렇게 리모델링 비용이 높다 보니 중고 주택을 사는 사람도 별로 없고 기존 주택에 사는 사람도 집을 고칠 엄두가 나지 않아 리모델링을 하지 않고 사는 경우가 허다하다.

일본 정부는 값싼 중고 주택을 원하거나 주택을 고치는 데 너무 많은 돈이 들어 포기하는 이들에게 자금을 지원해 빈집 문제를 해결하기 위해 골몰하고 있다. 늘어나는 빈집을 이대로 방치해 뒀다간 부동산 문제뿐 아니라 치안 등 사회 문제까지 초래할 수 있다는 위기감 때문이다.

이와 관련 35년 장기주택대출인 ‘플랫35(FLAT35)’를 활용하는 방안도 검토 중이다. 플랫35는 최저 금리가 1.69%로 민간 금융기관 대출 금리에 비하면 대단히 낮다. 그동안 신축 또는 중고 주택을 구입하는 데만 장기대출을 해준 데 반해 앞으로는 리모델링 비용 충당을 위해 필요할 경우에도 장기대출을 해주겠다는 계획이다.

 일본 국토교통성은 관련 법령을 손질하는 동시에 이 제도를 시행할 경우 대출이 크게 늘어날 것에 대비해 내년 예산에 이를 반영하기로 했다.

집을 구입할 때 드는 취득세를 감면해 주는 세제 혜택도 논의된다. 주택 건설업자나 투자자가 집 구입 후 리모델링을 해 되파는 시장을 활성화하자는 취지다. 

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[글로벌 경제 현장] 日本의 특명, 공포의 빈집 탈출하라

도쿄=차학봉 특파원

입력 : 2014.09.29 03:04

[日정부 '빈집 살리기' 도쿄 차학봉 특파원]

-빈집 재산 가치만 500조원
100집 중 13집꼴 빈 채로 방치… 2023년엔 빈집 비율 21%까지…
지방뿐 아니라 대도시서도 증가

-'빈집 은행' 만들고 세제·금융 개편
지자체, 리모델링 후 임대 돕고 붕괴·화재 위험 땐 강제 철거도
中古주택 혜택, 거래활성화 추진

▲ 도쿄=차학봉 특파원

고령화와 인구 감소로 일본에서 빈집이 계속 급증하고 있어 일본 정부가 본격적으로 대책 마련에 나섰다.

일본 정부 발표에 따르면, 전체 6063만 채(2013년 말 기준) 주택 가운데 13.5%인 820만 채가 빈집이다. 5년 전 조사 때보다 63만 채가 증가했다. 노무라(野村)종합연구소는 "고령화와 세대 수 감소를 감안하면 2023년에는 빈집이 1397만 가구로 늘어나 빈집 비율이 21%로 높아질 수 있다"고 우려했다.

◇빈집의 절반이 낡은 임대용 주택

고령화로 인구가 감소한 지방에서 빈집이 방치되는 것은 어쩔 수 없지만, 주택이 여전히 부족한 대도시에서도 빈집이 늘어나고 있다. 도쿄도(東京都)의 빈집 비율은 10.9%이며, 증가 추세를 지속하고 있다. 도쿄자치단체 조사회의 보고서에 따르면, 빈집은 임대용 주택이 66%로 가장 많고, 자가 주택(24.5%), 매각용 주택(5.3%), 별장(2%) 순이다. 방치된 임대용 주택은 낡아서 임차인을 구하지 못한 주택이 대부분이다. 비어 있는 자가 주택은 고령자들이 양로원 등 노인 복지시설에 입소하거나 사망한 후 폐가로 방치된 집들이다. 도쿄자치단체 조사회는 "집주인이 사망했지만 자녀가 없어 상속이 이뤄지지 않은 사례도 많다"고 밝혔다.

일본의 빈집은 재산 가치로는 총 50조엔(약 500조원)으로 추정된다. 방치된 곳은 주택뿐만 아니다. 조사연구기관인 도쿄재단은 개인 소유 산림의 25%가 소유 불명의 토지로 전락할 수 있다고 우려했다. 토지 가치가 상속 비용보다 더 낮기 때문에 상속을 포기하는 경우가 속출하기 때문이다. 경작 포기 농지도 전체 농지의 10%인 40만㏊나 된다.

◇붕괴 위험으로 강제 철거… 리모델링 등 빈집 지원책도

지난 5월 도쿄 오타구(大田区)에선 2층 목조 주택을 철거하는 작업이 벌어졌다. 45년 전에 지어진 임대용 주택인데 10년 동안 아무도 살지 않아 지붕이 일부 무너지고 잡초가 무성한 상태였다. 구청이 붕괴·화재 위험 때문에 집주인에게 철거나 개·보수를 요구했지만, 이에 응하지 않아 결국 구청이 강제 철거를 단행했다. 일본의 자치단체들은 빈집을 강제 철거할 수 있는 조례를 만들고 있다. 하지만 철거 비용이 만만치 않아 실제 강제 철거로 이어지는 사례는 많지 않다.

자치단체가 집주인에게 자금을 대주고 리모델링 후 임대하도록 돕기도 한다. 도쿄도는 하치오지(八王子)시의 2층 목조 주택에 대해 210만엔의 보조금을 지급해 리모델링 후 임대를 했다. 각 자치단체는 빈집 주인의 의뢰를 받아 필요한 사람에게 임대해주는 '빈집은행' 사업을 실시하고 있다. 빈집을 저렴하게 임대하거나 시민단체에 사무실로 빌려주기도 한다.

▲ 일본 도쿄의 도심에 잡초가 무성한 빈 땅과 빈집이 흉가처럼 방치돼 있다. 고령화와 함께 경기 침체가 겹치면서 일본의 땅값은 90년대의 절반 수준으로 떨어졌으며 덩달아 빈집도 급증하고 있다. /도쿄=차학봉 특파원

▲ 전체 주택 가운데 빈집의 비율이 30%가 넘는 일본 훗카이도 유바리시의 야경. /마이니치 제공

또 인구 유치를 위해 지방 도시들은 비어 있는 공공 주택을 제공하고 정착금까지 지원한다. 빈집 비율이 30%가 넘는 홋카이도 유바리(夕張)시의 경우, 빈집이 많은 지역의 주택단지에 사는 주민들을 다른 중심 지역으로 이주시키는 사업을 벌이고 있다.

◇정부, 세제 등 종합 대책 손질

일본 정부는 빈집이 늘어나는 것은 제도적 결함에도 원인이 있다고 보고 세제(稅制) 개편 등을 추진하고 있다. 일본은 전체 주택 거래량에서 중고(中古) 주택이 차지하는 비율이 13%에 불과하다. 주택 수요자들이 중고 주택보다 신축 주택을 선호하기 때문에 연간 90만 가구의 주택이 새로 공급되는데, 이런 현상이 빈집 증가를 부추기고 있다. 중고 주택이 매매되지 않는 것은 세제·금융 제도의 맹점 때문이라는 분석이 나온다. 신축 주택을 사야 3년간 재산세를 절반 면제받을 수 있고, 주택대출에 대한 세제 혜택은 중고 주택에는 적용되지 않는다. 중고 주택보다 신축 주택이 대출받기도 쉽다. 60~70년대에 주택을 대량 공급하기 위해 마련된 각종 제도가 주택 과잉 시대에도 그대로 유지되고 있기 때문이다.

집주인들이 빈집을 철거할 경우엔 재산세를 더 내야 한다. 3000만엔짜리 토지에 집이 지어져 있으면 연간 7만엔의 재산세를 내지만, 이를 철거하고 나대지(裸袋地·빈터)로 만들 경우에는 세금이 42만엔으로 올라간다. 이 역시 주택 공급을 촉진하기 위해 나대지에 대해선 중과세하는 세제 때문이다. 일본 정부는 집이 비어 있는 단독주택을 자치단체가 빌려 리모델링 후 재임대하고 중고 주택 거래를 활성화하는 내용의 빈집 대책을 연내에 발표할 예정이다.