안찬수의 더 느린질주: 2009년 1/4분기

2008년 8월 27일 수요일

2009년 1/4분기

1.저축은행의 PF 부실을 통한 전년 대비 수익율 =-23% 감소 , 손실 추정액= 5014억

현재 8개 상장사 신민,서울.제일.푸른.진흥.HK.한국.솔로몬 의 평균 영업 이익 감소율= -22%~ -53% 선까지

현재 이중 2곳은 시살상 레드 라인으로 올해도 장담 못하는 상황

PF 부실 채권:정부 추산=-45조 2천억..업계추산=-90조 ( 이유 : 토지에 대한 선투자 비용 부담 -16조에서 -24조 부분에 보통 건설사 자체 추산을 내릴 때 미분양 물량을 50% 축소 발표 했다는 점을 볼때 최대 -90조원까지 예측)

결국 올해 안으로 제 2 금융권의 대대적인 구조 조정으로

저축 은행--> 보험--> 투신--> 카드사로의 확산 도미노 파급 확산이 우려 되는 상황에서 정부에서는 긴급 구제 금융의 가능성까지 나오는 상황이다.

왜냐면 제 2 금융권 부실은 ------> 제 1 금융권으로 연결 되는 연결 뇌관 시한 폭탄이거든

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2. 내년 2009년 1/4 분기까지 현 경제 상황이 유지 될 경우 최대 -23% 정도의 아파트 가격의 구조 조정 단계를 거칠 수 있다는 상황

이유: ( GDP,M2,91일물 CD 유통 수익률을 포함한 매계 변수 10여 가지로 데이터 산출 ,기간=2000~2008년 1/4 분기)

2000년 1/4 분기~ 2008년 1/4 분기 전국 평균 아파트 가격은 166.2% , 주택 가격은 96.1% 상승한 상황

PIR (연소득 대비 주택 가격비율)=6.6배 서울포함 수도권= 9.8배

2006년 서브 프라임 직전 뉴욕 PIR=7.9

L.A 지역=11.2배에 근접 하는 상황 + PF 부실 채권의 금융권 압박으로 위험한 상황

한국인의 개인별 자산 포트 폴리오 구성 비율 (부동산 및 실물 자산 측면)=89.4%

일본의 63%와 미국의 67%에 비해 사실상 절대적 비율

유동성 측면에서 우려할 수준

파급 효과: 이러한 현상은 곧 바로 개인의 자산 가치 폭락으로 이어 질수 있으며 현재의 인위적인 부양을 현재 실시할 경우

예상 시나리오= 2009년 2/4 분기 까지는 일단 적정 가격대의 형성이 가능할 것으로 보이나 미국 주택 시장의 바닥점을 찍는 2009년 1/4 분기나 2/4 분기를 기점으로 동반 폭락의 가능성이 있음

따라서 현 상황에서 정부의 부동산 경기 부양책이 보이는 현 관점에서 2008년 4/4 분기에서 최대 09년 1/4 분기 내에 최소 손실 범위 내에서 자산 손실을 최소화 하며 처분할 마지막 기회로 보임

현재는 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 부동산의 경우 보유 자체가

가미가제를 하자는 걸로 밖에는 판단이 안 되는 상황

변수: 내년 부터 시작될 신도시 입주 시점과 행정 도시 건설등의 공급 확대책이 이어 기는 추가 공급 물량이 나올 경우를 고려해서 09년 1/4 분기가 사실상 마지막 기회의 시점으로 분석 하고 있는게 유력한 상황

그럴리가 없다는 반론 = 일본 LTV (주택 담보 대출 비율)=120%

미국 LTV=85% 하지만 한국의 LTV=52.2%이기 때문에 우려할 만한 수준이 아니라고 우긴다.

하지만 일본은 사실상 기업형 부동산 버블의 붕괴라는 시각이 맞는 말이고 미국의 서브 프라임과 같이 일시적은 타격은 없는대신 장기간에 걸친 저강도 충격으로 실물 자산 가치의 하락으로 인한 피해를 입는 다는 것이 핵심이다.

결론: 현재 원화 유동성이 117 (기준:100) 을 육박 하는 수준으로 사실상 위험 수치다. 이런 상황에서 금리 인상의 시점이 최소 8월에서 최대 9월로 사실상 기정 사실화 되는 시점에서 세금 환급으로 부동산 경기 부양을 한다는 이유는?

한마디로 시간을 벌어 주자는 것이다. 한나라 애들 부동산 자산 포트 롤리오의 처분과 조정을 위해서 또 다른 제 2차 피해 확산의 전주곡이지

지금의 부동산 경기 부양책이 시행 되면 최소 2009년 1/4 분기 까지는 그런대로 굴러 갈 것이다. 거기에 금리 인상 시점을 8월에 안 하고 10월경으로 늦출 경우

이건 100% 시간 벌기용 미션이라는게 대세적인 관측이다.

다만 9월 하순이나 10월경까지 금리 인상이 늦추어 질 경우 파급 효과라는건 누적 분까지 일시에 끌어 올리지 않으면 안 되기 때문에 그 제 1차 피해는 일반 가계가 아니라 중소 기업이 될 것이다.

(미국에서는 현재 11월 4일 대선 레이스 전인 10월달 연방 금융통화 위원회에서 10월 28일경에 금리 이상을 사실상 기정 사실로 보고 있다..따라서 여러 대내외 여건상 아무리 늦어도 10월 초에는 금리를 올리지 않으면 견뎌낼 재간이 없다.)

그와 더불어 제 2 금융권은 지금 시한 폭탄을 끌어 안고 있다.

8월이 PF 만기다. 지금 8, 9월달은 아무도 모른다.

어디서 부터 작살 날지..

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3.글로벌 경기 동향 - 미국 경기 동향

서브 프라임에서 파급된 신용 쇼크는 이제 프라임 모기지 ( 우량 주택 담보 대출 :한국식 대출 담보라고 생각하면 간단함) 로까지 확산 일로에 있다..

현재 JP 모건 체이스와 아메리칸 익스 프레스 추산 =2/4 분기 연체율: 4%

2009년 1/4 분기 예상치=9~ 11%

현재 손실은 JP 모건을 주축으로 2/4 분기 손실액이 1/ 4 분기 대지 2 배 이상을 상회 하는등 악화 일로를 가고 있는 상황

현재 프라임 모기지 전망= terrible..

IMF 는 세계 금융 안전 보고서 (GFSR)과 FRB 모두 더 최대 미국 경기는 2010년에서 2011년 1/4 분기 까지는 현재의 신용 경색과 경기 침체를 감수 해야 하는 상황에서 제 1 순위 경책 목표로 이미 물가 인플레이션으로 우선 순위를 맞춘지 오래인 상황

국내 파급 효과: 재정부 추산 6월 해외 부동산 투자 건수는 185건

투자 금액 6800만 달러

미국을 포함한 북미 지역의 집값 하락세가 계속 되면서 손실이 커지고 있는 상황에 인도 네시아를 비롯한 동남아 시장은 이미 과잉 상태로 현재 투자 유보가 이루어 지고 있는 상황

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그와 더불어 미국 제조업 업계의 사실상 붕괴를 의미 하는 GM 과 포드의 도산 가능성이 46%에 달하는 상황에서 업계에서는 S&P 기준 신용등급 CCC 에 해당 하는 수준으로 보고 있는 상황에서 최소 2011년 내로 부도가 날 것 같다.

GM: S&P=B / 무디스= B3

포드: s&p=B/ 포드= Caa1

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현재 상황은 패디메- 프레디맥 (5조 2척억 달러 모기지 )-----------> 워싱턴 뮤추얼로 옮겨 가는 상황이며 현재 추정 손실액은 분기별 손실액이 -240억 달러로 보고 있다.

따라서 미 최대 저축 대부 조합인 워싱턴 뮤추얼의 부실 상황은 지방 중소형 금융 회사로 지금 확산 일로에 있으며 연방 예금보험 공사 (FDIC) 보험 대상 금융사 7500개중 2009년 연내 150여개 사가 이미 파산 위험 수준에 달해 있는 상황에서 미국발 신용 쇼크는 아직 끝난게 아니다.

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4. 중국 경제 상황.

2008년 2/4 분기 경제 성장률=10.1%

월 스트리트 예상치를 밑도는 수치로 중국내 인플레이션 억제를 위한 긴축 재정의 여파로 해석

결과: 6월 소비자 물가 상승률:7.7%-->7.1%로 인프레이션 억제 효과가 가시화 되는 상황