부동산과 정부

2010년 5월 11일 <프레시안>의 인터뷰 기사. '부동산 전문가 인터뷰- 홍헌호 시민경제사회연구소 연구위원' 인터뷰 내용 중에서 눈에 띄는 대목 몇 가지. 그의 주장은 많은 논의를 필요로 한다.

 

(1)부동산가와 정부에 대한 지지

"노무현 대통령은 2002년 대선 과정에서 분양가 원가 공개를 하겠다고 공약했다. 그러나 그 약속은 2003년 번복됐다. 노무현 정부가 조기에 분양가 상한제를 부활했더라면 그렇게 지지율이 급락하지는 않았을 것이다. 노무현 지지자들이 대거 돌아선 이유 중 가장 큰 것이 부동산가 폭등이다."

 

(2)혁신도시에 대하여

"진보진영에서 혁신도시에 대해서까지 비판하는 사람들이 있던데 적절해 보이지 않는다. 혁신도시는 불가피한 측면이 있었다. 노무현 정부가 아무 이유 없이 이들 도시를 만든 것이 아니다. 혁신도시는 세종시와 같은 맥락에서 추진되었다. 정부 청사를 지방에 보내려다 보니 세종시가 필요했고, 대형 공기업들의 본사를 보내려다 보니 인구 2만 명 정도의 신도시들이 필요했다. 세종시는 별 문제없고 혁신도시만 문제라고 주장하는 사람도 있는데 그것은 난센스다. 또 혹자는 혁신도시가 지방을 투기판으로 만들었다고도 하는데 그것도 과도한 비판이다. 2003년과 2007년 사이 수도권 주택 가격이 29.7% 상승할 때 6대 광역시는 6.5%, 8개 도 지역은 4.8% 상승하는데 그쳤다. 아파트를 보면 수도권이 35.4% 상승할 때 6대 광역시는 9.0%, 8개 도 지역은 9.7% 상승하는데 그쳤다. 지방중심으로 미분양 주택이 늘어난 것도 다 그럴만한 이유가 있다."

 

(3)강남과 재건축 개발이익

"보수진영에서는 강남의 교육 여건이 좋았기 때문에 강남 중심으로 올랐다고 말한다. 그러나 그것은 극히 작은 일부분일 뿐이다. 2001년 강남 부동산가격이 폭발하기 직전까지 15년간 강북아파트와 강남아파트 가격상승률에는 큰 차이가 없었다.
2001년 이후 강남 부동산가격이 크게 오른 이유는 '재건축 개발이익' 때문이다. 특히 강남구의 경우 1980년대 초 건설된 용적율 90~100%의 15평,17평,19평,21평 아파트들이 많이 들어서 있었다. 이들 아파트들이 용적율 200~220% 아파트로 재건축될 경우 재건축에 참여한 사람들이 엄청난 불로소득을 얻을 수 있기 때문에 모두들 이 보잘 것 없는 소형 아파트 매입에 매달렸다. 이 소형 아파트들의 평당가격은 5000만 원을 훌쩍 넘어 6000~7000만 원에 이르러 강남중심 투기의 발원지 역할을 했다. 소형 아파트들의 평당가격이 급등하자 강남구의 평균 평당가격이 급등하는 착시현상이 나타났다. 또 강남구에 금싸라기가 많다는 소식은 전국의 투기꾼들을 흥분시키기에 충분했다. 부유층과 사회지도층들도 이곳에 숟가락을 얹기 위해 혈안이 됐다."

 

(4)부동산 '거품'에 대하여

우리나라는 일본과 다른 점이 많기 때문에 거품이 꺼지더라도 서울아파트 가격이 평균 25% 이상 빠지기는 어렵다고 본다. 물론 거품이 많은 지역은 30~40% 빠질 수도 있다. 하지만 일본처럼 반토막이 날 정도로 떨어지지는 않을 것이다. 혹자는 더 이상 아파트를 살 사람이 없다고 주장하기도 한다. 그러나 그런 주장은 근거가 없다. 통계청이 발표한 가계조사연보에 따르면 지난 해 2인 이상 가구 소득 상위 10%계층(130만 가구)의 평균연소득은 1억 500만 원이다. 그 다음 10%계층이 6500만 원이고 그 다음 10%계층이 5300만 원이다. 서울의 민간소유 아파트 수가 130만 호 정도라는 점을 고려할 때 더 이상 아파트를 살 사람이 없다고 주장하는 것은 설득력이 없다. 내가 부동산 경착륙보다 연착륙에 무게를 두는 것도 이런 이유 때문이다."

 

(5)일본식 복합불황 가능성에 대하여

"1990년대 일본과 지금 우리나라 사이에는 상당한 차이가 있다. 첫째, 양국의 주택가격 대비 대출액 비율(LTV)에는 상당한 차이가 있다. 1990년을 전후하여 일본의 LTV는 100%를 넘어섰다. 그러나 지금 우리나라는 40~50% 수준이다. 이 차이가 경제에 미치는 영향은 생각보다 훨씬 더 크다."